Immobilienbewertung

Die gesetzlichen Richtlinien einer Immobilienbewertung

Zur Ermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken wurden seitens der Bundesregierung Richtlinien für die Ermittlung der Marktwerte erlassen. Diese Richtlinien dienen als Maßgabe für: 

• die Ermittlung der Bodenrichtwerte (Bodenrichtwertrichtlinie) 
• des Vergleichswertes und des Bodenwertes (Vergleichswertrichtlinie) 
• des Sachwertes (Sachwertrichtlinie)
• und des Ertragswertes (Ertragswertrichtlinie)

Zudem hat der Gesetzgeber in den §§ 192-199 BauGB geregelt, dass eine Immobilienbewertung einheitlich, marktkonform und rechtssicher sein muss. Die einzelnen Details hierzu sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt.

Wann ist eine Immobilienbewertung erforderlich?

Erwerb und Verkauf: Um eine marktkonforme Kaufpreisforderung oder ein angemessenes Kaufpreisangebot veranschlagen zu können, geben Käufer und/oder Verkäufer ein Gutachten in Auftrag, das Aufschluss über den genauen Marktwert des Grundstücks gibt. Beachten Sie hierbei, dass nicht das höchste Angebot automatisch das Beste ist, denn eine Garantie für den genannten Preis erhalten Sie nicht. Wird Ihre Immobilie durch einen zu hohen Preis „verbrannt“, kann es sein, dass Sie Ihre Immobilie zu einem deutlichen geringeren Preis verkaufen als Sie mit einer professionellen, realistischen Bewertung tatsächlich erzielt hätten.

Finanzierungen: Zur Finanzierung von Baumaßnahmen (Neubau oder Ausbau) oder aber des Erwerbs eines bebauten oder unbebauten Grundstücks durch einen Kredit, ist das Kreditinstitut zur Ermittlung des Beleihungswertes bzw. Marktwertes verpflichtet.

Ehescheidungen: Kommt es zu einer Ehescheidung, wird eine Aufteilung vorhandener gemeinschaftlicher Grundstücke oder aber eines entsprechenden Zugewinnausgleichs notwendig.
 

Erbauseinandersetzungen: Um im Erbfall eine Teilung der Erbmasse vornehmen zu können, muss zu diesem Zweck der Wert einer Immobilie ermittelt werden.
 

Vormundschaftsangelegenheiten: Ein Betreuer, der in einer Vormundschaftsangelegenheit bestellt ist, muss beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie sein Vorgehen gegenüber dem Vormundschaftsgericht belegen. Um seine wirtschaftlich vernünftige Handlungsweise nachzuweisen, bestellt der Betreuer eine Bewertung des Grundstücks.
 

Zwangsversteigerungen: Der ermittelte Immobilienwert dient einem Bieter in einer Zwangsversteigerung als Anhaltspunkt für die Abgabe eines Mindestgebots.

Versicherungen: Um eine Immobilie gegen Elementarrisiken zu versichern, muss eine Versicherungswertermittlung zugrunde liegen.

Faktoren einer Grundstücksbewertung

Der erste Faktor einer klassischen Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren ist der Bodenwert bestehend aus Bauland und Gartenland.

Der zweite sehr umfangreiche Faktor der Immobilienbewertung ist der Bauwert bestehend aus Baupreis, Gebäudewert, Außenanlagen und besondere Bauteile und Baunebenkosten. Hierzu wird auch das Baujahr, die Wohnfläche, die Bauweise, die Zimmeranzahl, Stellplätze, Hallen, Modernisierungen und vieles Weitere herangezogen. In diesen Bereich der Bewertung fließt jedes kleinste Detail des bebauten Grundstücks hinein. Eine wichtige Voraussetzung für die Bewertung ist daher auch, dass alle notwendigen Genehmigungen vorliegen um eine professionelle Bewertung vornehmen zu können. Andernfalls bleibt der Wert der Ermittlung fiktiv und unprofessionell.

Ein weiterer Schritt ist die Wertanpassung des Sachwertes (Addition aus dem Bodenwert und dem Bauwert). Ein guter Immobilienmakler kennt sich in seiner Region aus, er weiß was der Markt hergibt und zu welchem Preis Immobilien tatsächlich verkauft werden. Daher spielt in diesen Bereich auch das Angebot und die Nachfrage für die Art von Immobilie eine wichtige Rolle und kann durch Vergleichswerte belegt werden.

Hat die Immobilie weitere positive Eigenschaften, wie zum Beispiel dass Sie in einem besonders ruhigen Bereich liegt, dann kann dies ebenfalls berücksichtigt werden. Es werden hier jedoch auch anfallende, unumgängliche Renovierungsmaßnahmen festgehalten. Wird eine Immobilie zur Vermietung verkauft, gibt es beispielsweise Richtlinien die erfüllt und gegebenenfalls nachgerüstet werden müssen. Auch eingetragene Rechte wie ein Überwegungsrecht des Nachbarn oder Leitungsrechte die den Wert mindern könnten, werden hier einberechnet.

Der letztlich errechnete Wert ist bei einer professionellen Bewertung der tatsächliche Wert, der durch den Verkauf zu erzielen ist.

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