Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens in einer Richtwertzone. Dieser Wert ist besonders für diejenigen wichtig, die ein unbebautes oder bebautes Grundstück erwerben oder verkaufen möchten. Wie der Begriff jedoch sagt, handelt es sich um einen Richtwert. Es ist daher keine verbindliche Angabe.
Der Bodenrichtwert wird ausschließlich von der Gesamtentwicklung der Lage des Grundstücks beeinflusst. Damit dieser also möglichst aktuell bleibt, wird der Bodenrichtwert mindestens alle zwei Jahr vom Gutachterausschuss einer Gemeinde neu ermittelt.
Grundstückswert ermitteln
Bodenwerte & Bodenrichtwerte: Wo liegen die Unterschiede?
Um den Wert Ihres Grundstückes zu erfahren oder realistisch ermitteln zu können, ist es wichtig den Grundstückswert (auch Bodenwert) vom Bodenrichtwert unterscheiden zu können. Daher, dass es sich hierbei um zwei unterschiedliche Werte handelt.
- Grundstückswert (=Bodenwert): Nach §194 BauGB gilt dieser Wert als Verkehrswert/ Marktwert eines Grundstücks und spiegelt bei korrekter Berechnung den zu erzielenden Preis beim Verkauf wider. Es handelt sich hier also demnach um den konkreten Wert des Grundstücks.
- Bodenrichtwert: Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, die den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters an Grund und Boden in einer bestimmten Bodenrichtwertzone widerspiegeln. Zudem ist der Bodenrichtwert auf ein Richtwertgrundstück mit gewissen baulichen Eigenschaften bezogen. Weder die Immobilie, die sich auf dem Grundstück befindet, noch deren Zustand wird bei der Berechnung berücksichtigt. Es handelt sich demnach um Hilfswerte, die auf real erzielten Verkaufswerten der vergangenen Jahre basieren.
Grundstückswert mittels Vergleichwertverfahren erfahren
Das Vergleichswertverfahren gilt nach § 15 ImmoWertV bei der Wertermittlung von Immobilien grundsätzlich als Standard und kommt zu deutlich präziseren Ergebnissen. Die Berechnung wird anhand realer Kaufpreise bereits abgewickelter Immobilienverkäufe einer Stadt oder Region für vergleichbare Immobilien ermittelt. Das bedeutet somit, die Vergleichsimmobilien müssen über ähnliche Eigenschaften verfügen wie das Grundstück, dessen Wert Sie ermitteln möchten. Gibt es hingegen deutliche Unterschiede zwischen den Merkmalen, müssen professionelle Immobilienexperten bei der Berechnung des Bodenwertes Zu- und Abschläge berücksichtigen.
Beachten Sie bitte: Diese Art der Berechnung ist deutlich komplizierter, aber auch viel genauer als die ausschließliche Berechnung mittels der Bodenrichtwerte. Denn beim Vergleichswertverfahren spielen viele verschiedene Faktoren in die Berechnung ein, die sich wertmindernd oder wertsteigernd auf den Grundstückswert auswirken. Hierzu gehören zum Beispiel der individuelle Zustand des Grundstücks oder auch die Anschließung an das öffentliche Straßennetz.
Bodenwert mit Hilfe des Bodenrichtwertes ermitteln
Eine weitere Möglichkeit den Wert des Grundstücks herauszufinden, ist die Berechnung mittels des Bodenrichtwertes. Dieses Ergebnis beruht jedoch besonders bei einem schnelllebigen Immobilienmarkt auf verhältnismäßig überholten und durchschnittlichen Werten.
Wer also Bodenrichtwerte einsehen möchte, muss diese beim örtlichen Gutachterausschuss einfordern und dafür häufig auch ein Entgelt zahlen. In einigen Bundesländern hingegen können Bodenrichtwerte auch online eingesehen werden.
Formel zur Berechnung des Grundstückwerts mittels des Bodenrichtwertes:
Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl = vorläufiger Bodenwert bzw. Grundstückswert
Hinzu kommen durch die professionelle Einschätzung eines Immobilienexperten die Zu- und Abschlage für das konkrete Grundstück. Welche Faktoren sich hierauf auswirken, finden Sie unten.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei der Immobilienbewertung
Jedes Grundstück hat unterschiedliche Eigenschaften: Manche sind größer, andere kleiner; manche sind besser erschlossen, andere schlechter. Die folgenden Eigenschaften sind für den Wert Ihres Grundstücks bestimmend:
Makrolage: In welcher Region oder Stadt befindet sich das Grundstück?
Eine Makrolage gibt an, an welchem Standort das Grundstück liegt, also in welcher Region oder Stadt. Somit haben Grundstücke in eng besiedelten Städten wie Hamburg meist einen höheren Wert als solche in weniger besiedelten Regionen. Wichtige Aspekte sind hierbei zum Beispiel die Infrastruktur oder auch die Kaufkraft der Region oder Stadt, die sich wiederum auf Angebot und Nachfrage auswirken.
Mikrolage: Was befindet sich im unmittelbaren Umfeld des Grundstücks?
Zur Mikrolage zählt die direkte Nachbarschaft Ihres Grundstücks. Ein Grundstück, das in Flughafennähe liegt, ist viel größeren Lärmbelästigungen ausgesetzt als eines, das weit davon entfernt ist. Auch Luftverschmutzungen, das Image oder auch die Entfernungen zu Schulen, Supermärkten, ärztlicher Versorgung und anderen Einrichtungen spielen hierbei eine wichtige Rolle.
Grundstücksgröße: Wie groß ist das Richtwertgrundstück?
In vielen Gemeinden werden für Bodenrichtwertzonen sogenannte Richtwertgrundstücke bestimmt. Diese sind hinsichtlich des Bebauungsmaßes sowie der Größe fest definiert und können bei den örtlichen Gutachtenausschüssen angefragt werden. Sollte das zu bewertende Grundstück signifikant davon abweichen, ist eine Anpassung des Bodenrichtwertes notwendig. Dies kann zum einen über die Angleichung der wertrelevanten Geschossflächen geschehen oder über Umrechnungskoeffizienten der Gutachterausschüsse.
Grundstückszuschnitt/Lageplan: Welche Maße hat Ihr Grundstück?
Grundsätzlich gilt: Je ungünstiger der Zuschnitt eines Grundstücks ist, desto geringer ist der Grundstückswert. Besonders eine Bebauung an Hanglagen kann sich negativ auf die Entwicklungskosten des Grundstückes auswirken. Daher werden die Bauherren in diesen Fällen nicht bereit sein, den gleichen Bodenrichtwert zu bezahlen, wie bei vergleichbaren Grundstücken, ohne Hanglage.
Bebauungsplan und -vorschriften: Ist die Bebauung des Grundstücks eingeschränkt?
Für den Wert eines Grundstücks ist ausschlaggebend, welche Bebauungsmöglichkeiten es gibt. Denn je vielfältiger diese sind, desto mehr Freiheit bietet das Grundstück einem potenziellen Käufer. Aus diesem Grund sind solche Grundstücke prinzipiell mehr wert. Welche Bebaubarkeit gegeben ist, verrät der Bebauungsplan, welcher bei den örtlichen Baubehörden einzusehen ist. Hierfür relevante Kennziffer sind die Grundflächenzahl (GRZ) sowie die Geschossflächenzahl (GFZ). Diese Werte bezeichnen die Bruttogrundfläche, welche vom Grundstück überbaut werden darf (GRZ). Die GFZ hingegen beschreibt, wieviel Prozent der Grundstücksfläche in die Höhe gebaut werden darf.
Für einen Käufer eines Grundstücks mit eventuellem Bebauungsvorhaben spielt es beispielsweise eine Rolle, ob es verbindliche Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde (sogenannte Baulasten) gibt, welche bei der Ermittlung des Grundstückswerts ebenfalls entscheidend sein können.
Erschließungsgrad: Wie gut ist das Grundstück erschlossen?
Ein Grundstück, das an Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen angeschlossen ist, ist mehr wert als eines, das nur über ein angrenzendes Grundstück Zugang dazu hat. Auch die Anbindung an das öffentliche Straßennetz ist hierbei entscheidend. Ist beispielsweise ein Wegerecht eingeräumt, kann das den Wert des Grundstücks steigern, welches davon profitiert und den Wert des Grundstücks senken, welches das Wegerecht einräumt. Für eine Baugenehmigung ist es zwingend erforderlich einen Zugang zu einer öffentlichen Straße nachweisen zu können.
Welche Eigenschaften hat der Boden?
Die Beschaffenheit des Bodens wirkt sich auch auf den Wert Ihres Grundstücks aus. Ein verunreinigter Boden voller Ablagerungen und Abfälle hat eine schlechtere Qualität als einer, bei dem es keine Altlasten gibt. Je nachdem, welche Bodenqualität vorliegt, bietet ein Grundstück unterschiedliche Verwendungsmöglichkeiten, was den Bodenwert steigern oder mindern kann. Insbesondere spielt dies bei Wald sowie Agrarflächen eine wichtigere Rolle. In Städten ist der wichtigere Faktor die vom Bebauungsplan vorgeschriebenen Baumassezahlen.
Bodenrichtwert für Niedersachsen
Der Bodenrichtwert für Bauland und für landwirtschaftliche Nutzflächen in Niedersachsen werden flächendeckend mittlerweile kostenfrei über BORIS.NI zur Verfügung gestellt.
Auf den Richtwertkarten kann durch
- eine grafische Positionierung
- durch Eingabe des Ortsnamens
- durch Eingabe der Gemeinde/Stadt mit Straße und Hausnummer
- durch Eingabe des Flurstückskennzeichens
das Grundstück ausgewählt und der Bodenrichtwert abgelesen werden. Mit dieser Anwendung ist es auch möglich, amtliche Auszüge aus der Bodenrichtwertkarte zu drucken.
Bodenrichtwert für Schleswig-Holstein
Die Bodenrichtwerte für das Bauland in Schleswig-Holstein werden über den DigitalenAtlasNord zur Verfügung gestellt.
Diese Werte können Sie über die Eingabe der Adresse, des Ortes oder des Flurstücks gefunden werden und werden wie in Niedersachsen aktuell kostenlos zur Verfügung gestellt.
