Während viele Eigentümer den Verkauf Ihrer Immobilie an einen erfahrenen, vertrauensvollen Makler abgeben, gibt es genauso Eigentümer, die sich zutrauen Ihre Immobilie privat zu verkaufen. Informieren Sie sich hier, welche Gefahren bei einem privaten Hausverkauf auf Sie zukommen, mit welchem Zeitaufwand Sie rechnen können und welche Kosten bei einem Verkauf ohne Makler auf Sie zukommen.
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Immobilie verkaufen ohne Makler
Natürlich ist es nicht ausgeschlossen, dass Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auch ohne Makler verkaufen können. Anders als zum Beispiel bei einem Notar ist die Beauftragung eines Maklers nicht gesetzlich vorgeschrieben. Wenn Sie sich entscheiden Ihr Haus privat und ohne Makler zu verkaufen, dann beschäftigen Sie sich zunächst ausgiebig mit dem Zeitaufwand und vor allem den Risiken eines Hausverkaufs. Einen detaillierten Überblick über den Ablauf eines Verkaufs finden Sie unter „Wie verkaufe ich mein Haus?“.
Welche Risiken bestehen bei einem Hausverkauf ohne Makler?
Besonders zwei psychologische Punkte treiben einige Immobilienverkäufer an, Ihre Immobilie privat verkaufen zu wollen.
- Sie erhoffen sich die Maklerprovision einsparen zu können. Dies ist wohl der ausschlaggebendste Punkt. Natürlich nehmen Immobilienmakler Geld in Form der Maklerprovision für Ihre Arbeit und Expertise. Durch das Einsparen der Maklerprovision stellen sich viele Verkäufer jedoch einen noch größeren Gewinn vor. Ein guter Makler hingegen ist erprobt in geschickten Verkaufsverhandlungen und steigert durch Vertrauen die Bereitschaft bei den Käufern, einen höheren Kaufpreis zu bezahlen. Daher ist diese Annahme sehr einseitig gedacht.
- Einige Verkäufer haben auch Angst davor, die Kontrolle über den Verkauf zu verlieren. Sie möchten Ihre Immobilie daher lieber selbst verkaufen, um jeden Schritt mitzugestalten? Bei guten Maklern müssen Sie dieses Gefühl nicht haben. Je nachdem wie es von Ihnen gewünscht ist, werden unterschiedliche Modelle entwickelt, damit Sie so viel Einfluss beim Verkauf nehmen können, wie es Ihnen lieb ist. Der Makler steht Ihnen hier mit seiner Expertise beratend und unterstützend zur Seite.
Sollten Sie sich dafür entscheiden, Ihren Immobilienverkauf selbst vorzunehmen und dabei auf die professionelle Hilfe eines Maklers zu verzichten, geben wir Ihnen an dieser Stelle einige Ratschläge auf den Weg:
5 Gefahren bei einem privaten Immobilienverkauf
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Fehlender Energieausweis
Seit 2014 sind die Angabe von Daten über Energieverbrauch bzw. Energiebedarf des Gebäudes/ der Immobilie und auch das Vorlegen des Energieausweises in bestimmten Schritten des Verkaufsprozesses verpflichtend. Bei einer Nichtbeachtung können Verkäufer abgemahnt werden und es drohen schlimmstenfalls Bußgelder von bis zu 10.000 EUR. Ein guter Makler kennt sich hier genau aus.
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Schlechte Kaufpreisverhandlungen
Während Makler bereits mit einigen Erfahrungen vertraut sind die bei einer Kaufpreisverhandlung entstehen können, trifft es Privatpersonen häufig unerwartet. Wie würden Sie reagieren? Es ist bereits viel Zeit bis zum Notartermin verstrichen und Sie haben sich bereits vorgestellt, was Sie mit dem Geld vorhaben. Plötzlich offenbart Ihnen der Käufer während des Notartermins er wolle nur noch 80% des ursprünglich vereinbarten Kaufpreises zahlen.
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Falscher Angebotspreis
Ist Ihre Immobilie zu günstig, sparen Sie zwar viel Zeit, aber verlieren auch viel Geld. Ist Ihre Immobilie zu teuer, gehen die Käufer entweder in umso stärkere Verhandlungen oder Sie interessieren sich gar nicht erst für Ihre Immobilie. Umso länger die Immobilie im Internet steht, desto unattraktiver wird sie, da Kaufinteressenten davon ausgehen könnten, mit Ihrer Immobilie stimmt etwas nicht. Sonst wäre Sie ja bereits verkauft.
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Auf den Notar als Sicherheit hoffen
Ein Notar ist lediglich verpflichtet einen gesetzlich korrekten und formal einwandfreien Kaufvertrag zu erstellen. Wird er vom Interessenten beauftragt, können Klauseln zum Vorteil des Käufers formuliert werden. Diese erscheinen für Sie als Laie zunächst nicht gefährdend. Auch wenn ein Makler kein Jurist ist und keine Garantie geben kann, hat er dennoch bereits einige Klauseln gelesen und kann Sie hier auch unterstützen. Lesen Sie vor dem Notartermin auch unbedingt nochmal die aktuelle Version des Vertrags durch.
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Mängel verschweigen
Privatverkäufer neigen dazu, Käufer nicht vollständig über Mängel einer Immobilie zu informieren. Kann Ihnen als Privatperson später arglistige Täuschung nachgewiesen werden, wird es meist sehr teuer. In einigen Fällen droht sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Ein Immobilienexperte weiß die Mängel hingegen gezielt zu kommunizieren. Bestenfalls kann er durch seine Erfahrungen sogar dem Käufer Beseitigungsvorschläge und Kosten vorschlagen.
Immobilien privat im Internet verkaufen
Ein Online-Inserat auf nur eines der vielzähligen Immobilienportale zu stellen, ist meist nicht ausreichend. Nutzen Sie vielmehr vier oder fünf Portale und die eine oder andere regionale Zeitung, um Ihre Zielgruppe zu erweitern.
Zu den großen Portalen mit einer entsprechend großen Reichweite zählen unter anderem:
Als Diamant-Partner von Immowelt.de werden unsere Immobilien zum Beispiel automatisch in über 100 Portale national und regional verteilt, um den richtigen Käufer für Ihre Immobilie zu finden.
Immobilienverkauf
Der Verkaufsprozess besteht aus Vorbereitung, Vermarktung und Abwicklung des Verkaufs. Sie sollten den Zeitaufwand und die Kosten für einen privaten Verkauf nicht unterschätzen. Im folgenden Beispiel zeigen wir Ihnen die Opportunitätskosten für einen privaten Hausverkauf. Dies bedeutet, welche Kosten Ihnen gemessen am Zeitaufwand entstehen, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen. Ausgegangen wird hier von einem durchschnittlichen Stundenlohn in Höhe von 25,- EUR.
| Posten | Zeitaufwand in Std. | Kosten (auch extern) |
|---|---|---|
| Aussagekräftigen Angebotspreis ermitteln | ca. 1.500 EUR für professionellen Gutachter | |
| Dokumente zusammenstellen und digitalisieren (inkl. Behördenbesuche) | 10 | |
| Energieausweis (je nach Art des Ausweises) | ca. 80-300 EUR | |
| Hochwertige Fotografie (extern) | ca. 400 EUR | |
| Anzeigen auf verschiedenen Portalen | 6 | + Gebühren für Anzeigen ca. 900 EUR |
| Anfragen sichten und bearbeiten | 10 | |
| Immobilie für Besichtigung vorbereiten | 8 | |
| Besichtigungen inkl. Absagen und Neuvergabe | 10 | |
| Nachbearbeitung | 7 | |
| Zweitbesichtigung | 2 | |
| Kaufpreisverhandlung | 3 | |
| Kommunikation mit Notar | 4 | |
| Verhandlungen mit Käufer zu Vertrag | 4 | |
| Notartermin | 3 | |
| Übergabe Immobilie | 2 | |
| Fahrzeiten (insgesamt) | 5 | + Fahrtkosten |
| Risikofaktoren wie z.B. der Käufer springt ab, Verzögerung bei Dokumentenbeschaffung etc. | 10 | |
| Zeit-Kosten-Aufwand | 84 | 2.100 EUR für den privaten Zeitaufwand + 400 EUR für ansprechende Fotos + 1.500 EUR Gutachter + 300 EUR Energieausweis + 900 EUR Kosten für Immobilieninserate = 5.200 EUR |
Demnach entstehen Ihnen bei einem Privatverkauf Opportunitätskosten in Höhe von 5.200 EUR für Ihren Hausverkauf unabhängig von dem Wert Ihrer Immobilie. Je höher der Wert, desto höher auch die Risikokosten die Sie alleine tragen. Besonders nach dem Verkauf wird dies entscheidend. Einzelne Posten wie Gebühren bei den Behörden, Fahrtkosten (anteilig Versicherung, Spritkosten etc.) und weitere Serviceleistungen sind hier noch nicht einberechnet.
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